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天天观点:杭州大佬178亿凶猛拿地
来源: 华尔街见闻      时间:2023-06-23 19:55:50

记者李惠琳 编辑谭璐

残酷的房企淘汰赛中,戚金兴执掌下的滨江集团一路狂飙。


(相关资料图)

6月份以来,滨江通过竞买、并购、土拍方式增加土地储备,涉及资金将近60亿元。

算上前5个月118亿元的权益拿地金额,今年以来, 滨江已经花了178亿元补仓

戚金兴也成为跃升最快的房企大佬之一。

按今年前5个月的销售总额801.7亿元,滨江在中指研究院的排名中,位列第9位,比一年前上升了7位,为TOP25中座次前进最多的民企。

这远远超出戚金兴的既定目标——全国销售排名稳在15名之内。不过,游刃有余的表象之下,他也有自己的焦虑。

凶猛黑马

最近一个月,戚金兴频繁拿地。

先是6月20日,滨江发出公告,通过杭州产权交易所,以23.25亿元间接获得杭州三个地块51%的权益。

4天前,滨江通过增资入股的方式,间接增加土地储备建面8.88万平方米,涉资8.7亿元。

而作为土拍市场常客,滨江在6月9日就以27.77亿元价格,竞得一地块。

根据中指研究的统计,今年前5个月, 滨江的权益拿地金额高达118亿,全国排名第7位

楼市行情尚在波动,滨江的拿地动作,似乎有些激进。

在戚金兴看来,这是一种战略选择。“滨江要努力把握这些机会、时间。”

他是杭州人,1992年在当地创立滨江后,高度聚焦大本营,谨慎扩张,总销售额中有八成来自杭州市场。

戚金兴

到2022年底,滨江的总土储中,杭州占比达65%,其余分布在浙江省内其他城市,以及广州、南京、南通、苏州等一二线城市。

戚金兴的经营思路是: 避免舍近求远

“城市中心有得拿,就不到外围拿;杭州有的,尽量少到浙江拿;浙江有的,尽量少到长三角;长三角有的,就尽量不到全国拿。”他如此解释拿地策略。

一位熟悉滨江的杭州房企人士告诉《21CBR》记者,滨江极致区域深耕的好处在于,管理半径小,成本更低,同时对杭州当地的营商环境、政府关系都比较熟悉,积累了一定客户基础。

中指研究院的数据显示,2022年滨江在杭州市场占有率居首,为20.8%。去年,其新增项目均位于浙江省,38个位于杭州。

戚金兴主打高周转模式,加快销售去化。

去年,滨江位于杭州的湖翠里、锦翠金宸府、枫汀云邸等项目,从拿地到首开,仅用 5—6个月。

而“枫映华庭”项目,今年2月21日拿地,57天后就出预售证。

取舍有度

滨江的“黑马”之姿,早有显露。

2022年,其以1539亿元的销售额,在全国份额首次突破1%,位列克而瑞行业销售排名第13位,比上一年提升9位。

去年,滨江的股价持续上涨,从最低的4.4元左右涨至最高的12.96元。戚金兴父子在胡润百富榜单上的 财富达190亿元,比上年增加100亿,排名提升了506位。

“不是我们猛,而是后退的速度比人家小一点。”戚金兴直言,滨江的新增货值增长快,只是同行“衬托”。

事实上,2022年楼市下行,滨江也难以独善其身,销售额同比下降约8%,但对比百强房企同比下降41.3%, 滨江跑赢大市

戚金兴靠的绝非运气。

凶猛的表象之下,戚金兴有自己的投资尺度,要求拿地权益金额不能超过现金流的0.6倍。

滨江的项目多采取合作开发模式,降低资金压力。2022年新增土地中,滨江的权益占比只有51%,金额为374.1亿元,约为全年现金流的54%。

碍于布局的城市地价成本高, 滨江的有息负债增加到535.45亿元,较上年末增加了77亿元。于戚金兴而言,压力不大。

一来,资金够用。

2022年,滨江经营现金流净额增至52.1亿元,权益销售现金回笼约690亿元。到2022年底,滨江的账上现金有243亿元,一年内到期的有息负债为146亿元。

滨江在国内尚有充裕的融资渠道。同期,公司总授信额度为1183.33亿元,同比增长42%。 去年还先后发行5笔债券,规模超45亿元

二来,借的钱不贵。

滨江的有息负债结构简单,银行贷款、直接融资占比约8:2,相对便宜,2022年的融资成本只有4.6%。

这受益于戚金兴的“取舍”之道。对外融资时,他坚持不碰境外债、商票、ABS等融资工具,也由此避免了风险。

危机常伴

偏安一隅,滨江充分享受了区域深耕的红利,也暴露了低利润的弊端。

受杭州限价政策以及高价拿地的影响,2022年,滨江的综合毛利率为17.5%,为2016年以来最低值,同比下滑7.4个百分点。

滨江集团2017-2022年杭州市场销售份额占比 数据来源:中指数据CREIS

“所有鸡蛋都集中在一两个篮筐里,如果发生变化,影响就特别大。”

上述房企人士表示,今年杭州市场的区域分化明显。

临安、临平、钱塘、绍兴等区域,去化速度和周期变慢,价格下降较快,滨江部分项目面临去化压力。

戚金兴曾 试图扩展外省市场,未有明显改善

上述房企人士告诉《21CBR》记者,滨江从建筑公司起家,对总包单位的控制和要求比较严格,日常合作的仅五六家。

这个模式能严格把控品质,放到其他区域,效果很难说。

“滨江向外扩张时,会碰到总包单位体系能不能跟上的问题。”上述人士发现,在上海、深圳等城市,滨江的项目进展没有那么顺利。

抓住低溢价拿地的窗口期大量囤地,有望改变持续下滑的毛利率。滨江投资部测算,杭州第一批项目预计平均净利润率8%左右,第二批略有提高。

2022年净赚了37 亿元,同比增长23.6%,是少有保持增长的民企。

2022年戚金兴向股东每10股派发红利2.5元, 合计派发现金7.78亿元,达到历年之最。

天眼查显示,戚金兴个人持有滨江约3.72亿股份,约分得9300万元。

戚金兴对员工也颇为慷慨。

去年,他为每位员工发放3-5万元不等的消费券,按照2021年底1644名在职员工估算,这笔开支高达5000万元。

2023年,保持稳健仍是头等大事, 戚金兴收紧了投融资指标

拿地权益金额控制在300亿元内,权益有息负债控制在470亿元内,融资贷款利率下降至4.5%以内。

对于销售目标,他没像往年一样定下具体数字,改为随行就市的“浮动指标”——销售额占国内市场的1%以上。

在戚金兴看来,未来5到10年将是滨江最好的时期。

61岁的他,不言退。

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